瑕疵の4分類「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」をまとめて解説
物件を探している際に、「瑕疵（かし）」という言葉を見かけませんか？瑕疵とはキズや欠陥を意味する言葉であり、瑕疵物件とは何らかの欠陥や問題がある物件のこと。瑕疵物件は大きく「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」に分けられます。今回は瑕疵物件について、4つの分類と住む際の注意点を解説します。
瑕疵物件とは？
瑕疵物件と聞くと、その物件に住んでいた人が何らかの形で亡くなった、いわゆる「事故物件」を思い浮かべる人は多いでしょう。しかし、実はその他にもその物件が通常ならば備えているはずの品質や性能、機能、状態に欠陥や不具合がある物件は、全て瑕疵物件となるのです。
物件における瑕疵の4つの分類
瑕疵物件は、その欠陥の種類や法令、過去の事例によって「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の4つに分類されます。それぞれどのような欠陥があるのか、具体例を踏まえて詳しく解説します。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、その物件や土地で過去に事件・事故があり一般人が嫌悪感を持つ物件を指し、事故物件やいわく付き物件と呼ばれることもあります。心理的瑕疵は人により感じ方が異なるので、4つの瑕疵の中でも最も判断が難しいとされていますが、過去の判例では「一般の人が瑕疵だと感じるものであれば瑕疵」とされています。
心理的瑕疵の具体例
・過去に自殺、他殺、事故死、病死、孤独死などにより、人が亡くなっている
・倒産があった
・暴力団事務所の跡地
・神聖な場所の跡地
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、その物件や物件が立つ土地に破損や欠陥がある状態のこと。それぞれの具体例としては以下が挙げられます。
物件の物理的瑕疵例
・耐震強度の不足
・雨漏り等水漏れ
・床下浸水
・給排水配管に詰まりがある
・壁にヒビや割れがある
・白アリ被害
・建材にアスベストが使用されている
土地の物理的瑕疵例
・土壌汚染
・地中埋設物
・地盤沈下
・土地の境界があいまいである
環境的瑕疵
物件や土地には問題がなくても、それらの周囲の環境に問題があり、五感に悪影響を及ぼす、近隣に嫌悪施設がある、隣人トラブルがあるなどの場合は、環境的瑕疵物件に該当します。
環境的瑕疵の具体例
・騒音
・電車や工事現場などによる振動
・工場、近隣住民が飼うペット、ゴミなどの悪臭
・近隣施設による日照障害
・景色が良いことがウリの物件でそれらが阻害される眺望問題
・近隣に墓地、葬儀場がある
・近隣に暴力団事務所がある
法律的瑕疵
法律的瑕疵物件とは、法的に問題があったり法令などにより利用が阻害されたりする場合がある物件のこと。新築物件ではあまり見かけられませんが、法律が制定される前に建てられた古い物件では法的瑕疵に該当する場合があるので、注意が必要です。
法律的瑕疵の具体例
・建築基準法に反している
・防災設備が不十分あるいは破損していて消防法に反している
・開発行為が認められていない市街化調整区域に物件がある
瑕疵物件を確認するには？
瑕疵物件について解説しましたが、どの分類の瑕疵であっても、できれば欠陥がある物件には住みたくありませんよね。宅地建物取引業者は取引する相手に対し「瑕疵の告知義務」が定められているため、基本的には物件情報に記載があったり、説明を受ける際に告知されたりします。
しかし、実は瑕疵物件の告知義務の内容や期間はあいまいで、特に人によっては気にしない「心理的瑕疵」については、人が亡くなった直後の入居者には告知義務が発生しても、2人目以降には説明の必要がないとされるケースが多いのです。また、老衰などの自然死の場合は告知義務がないと判断されたケースもあります。
そのため、物件情報に記載がなくても、相場よりかなり家賃が安かったり、人気のエリアで1つだけ残っていたりして、瑕疵物件が疑われる場合は、不動産業者に「告知事項はありませんか？」と確認しておきましょう。
もしも物件の契約が履行された後に瑕疵が発覚した場合は、相手に損害賠償を請求することができます。しかし、瑕疵の発見から1年が経過してしまうと難しくなります。また、瑕疵物件に住んだことで、お金では解決できないようなトラウマを抱えてしまう事案に遭遇してしまうこともあるので、事前の確認は非常に重要なのです。
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瑕疵物件とは、心理的・物理的・環境的・法的に問題がある物件のこと。問題があるからこそ、家賃や売値が相場より安く設定されているメリットはありますが、時にはメリットよりも問題点によるデメリットの方が上回ってしまうこともあるので、瑕疵物件には注意するべきです。
しかし、心理的瑕疵物件などでは告知義務があいまいになっており、実際に霊的な現象が起きてから瑕疵物件に気が付く場合もあります。また、近くに墓地や葬儀場などがあり、環境的瑕疵物件と分かっていて安いからと入居したものの、後から霊的現象に悩まされてしまうケースも。瑕疵物件は告知がなく入居した場合は、損害賠償の請求が可能ですが、瑕疵物件と知った上で入居した場合は請求が不可となる場合がほとんどです。
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